В текущих условиях нестабильности, подобные гарантии могут рассматриваться как надежные долгосрочные инвестиции, с горизонтом инвестирования более 10 лет, способные стать альтернативой инструментам накопительного страхования, или частных пенсионных фондов. Разумность подобного вида инвестиций может быть оправдана еще и низкими ставками ипотечных кредитов во Франции. Ипотечный кредит позволяет увеличить рентабельность инвестиций в недвижимость, приобретаемую по схеме leaseback, а также сократить риски инвестиций посредством распределения их между участниками сделки.
Leaseback (Lease Back) — это инвестиционная программа, по которому частное лицо или организация, купившее дом, квартиру или любую другую недвижимость, сдает их в аренду компании-застройщику. Как правило, такой договор заключается на срок от 9 до 11 лет, но возможны и более длительные договора аренды.
Для участия в схеме leaseback, инвестор может рассматривать только новую недвижимость «высокого уровня» (residence de tourisme), часто на уровне off-plan. С момента приобретения недвижимости, инвестор является полным и единоличным собственником этого недвижимого имущества.
Почему же стоит привлекать банк или другой финансовый институт для финансирования сделки? Помимо того, что банк осуществляет дополнительный контроль за финансовым состоянием девелопера, банк часто выступает гарантом сделки, и очевидно, что привлечение ипотечного кредита увеличивает рентабельность инвестиций за счет кредитного плеча.
Часто банки предлагают специальные условия кредитования на проекты off-plan предлагая ипотеку до 95% от стоимости недвижимости сроком до 25 лет с льготным периодом кредитования на время строительства, с фиксированной процентной ставкой на весь срок кредита, в зависимости от срока кредитования, размера собственного взноса, можно добиться условий когда ипотечный кредит и расходы на содержание недвижимости, будут полностью окупаться за счет гарантированного дохода.
Французские законы регламентируют налоговые поступления. Если инвестор владел недвижимостью 5 лет или более, наследники полностью освобождаются от уплаты налога на наследство при вступлении в права собственности. Точно также налоговые льготы полагаются собственнику, если он владел недвижимостью более 15 лет.
Договор заключается с управляющей компанией на срок от 9-ти лет. Управляющая компания платит владельцу оговоренную и индексируемую в соответствии с уровнем инфляции ежемесячную арендную плату.Управляющая компания передает объект недвижимости в субаренду своим клиентам на отдельные периоды (от нескольких дней до нескольких месяцев). При этом все риски, касающиеся субаренды, управляющая компания берёт на себя, например, автоматически несет все риски за любой ущерб, нанесенный суб-арендаторами.
Для владельца недвижимости, таким образом, арендатором de jure является управляющая компания, а не арендаторы de facto. Размер годовой арендной платы, выплачиваемой управляющей компанией владельцу недвижимости, стандартно эквивалентен 4-6 % полных инвестиций в зависимости от девелопера и специфики проекта.
Кроме вышеперечисленного, система leaseback позволяет инвестору вернуть VAT (НДС), заплаченный им при приобретении недвижимости. VAT (НДС) во Франции один из самых высоких в Европе — 19.6 % покупной цены. Данный факт регулируется Статьей № 261 d4 Общего Налогового кодекса (General Tax Code) — законодательным действием, предпринятым французским правительством для поощрения инвестиции в этот тип жилья, что доказывает глубокую заинтересованность Франции (и, следовательно, гарантии всесторонней поддержки инвесторов) в данном виде инвестиций.
VAT (НДС) будет возвращён инвестору в течение нескольких месяцев и может служить:
• для личного использования инвестором
• для оплаты части суммы, взятой инвестором в виде ипотечного кредита на приобретение этой собственности
• для помещения в финансовый продукт, который возместит «тело» вклада в ипотечный кредит
• для финансирования развития собственности.
Таким образом, приобретая недвижимость, стоимостью 100,000 Евро, инвестор покупает ее по цене ниже рыночной на 19,6%.
Владелец имеет право проживать в свой квартире, оформленной по договору leaseback, в периоды, оговоренные в контракте с управляющей компанией.
В некоторых случаях, когда владелец заинтересован проживать в своей квартире максимально долго, но желает сэкономить на налогах (VAT — 19,6 % стоимости квартиры), возможно сделать специальный контракт, т. н. «mandat de gestion». В этом случае владелец сдаёт свою квартиру управляющей компании только на 6 месяцев и 1 день ежегодно (это необходимо, чтобы возвратить VAT (налог НДС)). В остальное время он может использовать свою собственность по своему желанию. Данный вариант применим не во всех случаях, так как юрист управляющей компании должен показать налоговым органам, что в данном случае речь идёт не об уходе от налогообложения и применение для данного случая leaseback законно.
Продажа или перепродажа недвижимого имущества в системе leaseback.
Владелец может в любой момент продать свою собственность или прекратить коммерческий арендный договор с управляющей компанией, чтобы использовать свою собственность по своему усмотрению.
Но эти варианты подчиняются условиям:
- Перепродажа третьему лицу, которое желает продолжить оставаться в системе leaseback: Владелец получит обратно все затраченные деньги (sell.it), не будет платить VAT. То есть инвестор восстановит свой изначальный status quo.
- Перепродажа человеку, который не желает продолжать leaseback. Эта продажа будет возможна только в конце контракта или по соглашению с управляющей компанией. В обоих случаях инвестор должен будет возместить Французскому государству часть VAT, заплаченного за него при покупке.
Lowell Finance предложит выгодные схемы кредитования недвижимости по схеме leaseback. Низкие ставки ипотечного кредитования во Франции позволяют выгодно использовать ипотеку при инвестировании в подобные объекты. В случае необходимости, мы сможем рекомендовать некоторые из самых авторитетных компаний: агентства недвижимости и девелоперов, предлагающие выгодные схемы инвестирования в leaseback объекты во Франции.
