Весь мир приобретает недвижимость, используя ипотечные кредиты. Среди состоятельных людей распространено мнение, что вытаскивать из бизнеса крупную сумму для покупки дома или квартиры нецелесообразно. Лучше взять кредит, купить жилье, а потом по мере возможности расплачиваться с банком.

Еще лет десять назад наши соотечественники покупали жилье за рубежом исключительно за наличные. Сейчас многие считают, что покупка недвижимости с помощью ипотеки в западных странах под низкие проценты весьма выгодна. Тем более что некоторые покупатели предполагают «отбивать» ипотеку, сдавая жилье в аренду в то время, когда их там нет.

Одна из самых привлекательных в этом смысле для россиян страна – Испания.

С кредитом или без?

Цены на испанскую недвижимость сейчас невысокие. К тому же: море, солнце, да и вообще проживание в теплой европейской стране притягивают сюда многих россиян. Наших соотечественников привлекает и то, что законодательство Испании предоставляет возможность покупателям недвижимости получить многократную шенгенскую визу сроком до года. В дальнейшем обладание жильем здесь облегчает получение вида на жительство и, в конечном счете, гражданства. Поэтому в Испанию рвутся. А банки этой страны, стремясь оживить рынок недвижимости, призывают иностранцев кредитоваться.

Так все-таки с кредитом или без оного лучше покупать испанскую недвижимость? Вот две истории наших соотечественников, отважившихся на ипотеку в этой стране.

Ирине – пятьдесят. Муж – на десять лет младше. Они вполне обеспеченная супружеская пара, владеющая двумя столичными квартирами и загородным домом в Подмосковье.

Таунхаус в Валенсии они приобрели прошлой осенью. Летний отпуск в этом году провели в своем испанском доме. Остальное время пытаются его сдавать. На момент покупки таунхаус стоил 185 тысяч евро. В качестве первоначального взноса семья внесла половину, другую выдал банк. В июле прошлого года, купив туристический тур, пара ездила и выбирала недвижимость, а уже в октябре была проведена сделка. Минимальная процентная ставка для россиян в испанских банках – от 4%. Но банки сочли возраст покупательницы достаточно рискованным и поэтому подняли ставку до 5,5% в год. Причем при максимальном тридцатилетнем сроке кредитования семье деньги выдали только на 15 лет.

Основным заемщиком выступила Ирина, муж шел как созаемщик. Конечно, можно было попробовать оформить кредит и на супруга, но дело в том, что, принимая решение о выдаче денег, банки оценивали собственность, находящуюся у пары в России. А вся недвижимость супругов была оформлена на имя Ирины. Оформление квартиры в собственность и кредита обошлось в 10 000 евро. Ирина говорит, что ей сложно подсчитать, сколько денег ушло именно на оформление таунхауса, а сколько – на комиссии по кредиту. Сейчас пара выплачивает 1500 евро в месяц по ипотеке, перечисляя эти деньги испанскому банку.

Пока своим приобретением и способом покупки они довольны. Когда супруги находятся в Москве, то дом пытаются сдавать через того же риелтора, который помог им оформить покупку. Часто дом простаивает, так как на арендном рынке большая конкуренция. Но иногда удается найти арендаторов, платящих 150–200 евро в неделю за проживание.

Со временем супруги планируют решать вопросы с получением вида на жительство, перебираться в Испанию и жить там.

Вторая история не так радужна. Это я о нашем соотечественнике Василии, купившем с помощью испанской ипотеки квартиру на Коста дель Соль пять лет назад. Тогда от способа приобретения недвижимости он был в восторге. Считал, что приобрел апартаменты практически бесплатно. То есть квартира с видом на море стоила 250 000 евро. Посчитав Василия платежеспособным заемщиком, банк предложил оформить ипотеку якобы по сверхвыгодной для него программе.

Итак, банк выдал все 250 000 евро. А вот оценка квартиры, которая должна обязательно проходить в независимой компании, но фактически сотрудничающей с кредиторами, была завышена до 400 000 евро. Говорят, что в испанских банках – это распространенная практика. Василий радостно заплатил за оформление ипотеки и стал ее погашать. С самого начала банк обрадовал россиянина еще и вроде бы льготным периодом погашения. То есть в течение первых двух лет молодой человек выплачивал только проценты, а «тело» кредита не уменьшалось. Прошло пять лет. Оказалось, за это время он заплатил банку около 70 000 евро. Кредит был с плавающей ставкой, ежемесячные выплаты составляли от 1000 до 1500 евро.

Василий подсчитал, что за эти годы 67 000 евро было заплачено банковских процентов и только 3000 евро – в счет погашения долга. Сейчас он хотел бы продать апартаменты и построить дом. Но сделать это можно только с большими убытками.

Реальная цена его квартиры сегодня 180 000 евро. После пяти лет исправных платежей по кредиту Василий должен банку 247 000 евро. Если приплюсовать к этому 10 000 евро за оформление кредита и квартиры, 70 000 тысяч уже выплаченных средств, то окажется что проект «испанская квартира» для этого человека оказался не только нерентабельным, а просто провальным. Увлечение «дешевой» ипотекой обернулось потерей многих тысяч евро.

Берем калькулятор

По информации сайта «Наши в Испании», получение ипотечного кредита на покупку недвижимости в этой стране действительно дело вполне реальное.

В основном россияне могут получить кредит в размере 60–70% от оценочной стоимости недвижимости. Как правило, на более привлекательных условиях кредитуются новостройки. На вторичном рынке первоначальный взнос должен составить 50%. Средние процентные ставки для иностранцев 5–5,5% годовых. Срок оформления кредита – две-три недели.

Для оформления испанской ипотеки необходимы: загранпаспорт, справка о ежегодных доходах покупателя и документ об оценке приобретаемой недвижимости независимой лицензированной компанией. Если человек работает по найму, то банк может рассмотреть и справку по своей форме. Единственное, что в ней должен быть указан не только доход, но и должность сотрудника. В некоторых провинциях банки требуют только справку по форме 2-НДФЛ.

Оформление ипотеки недешевое. Помимо оплаты процентов по кредиту, заемщику придется заплатить за оценку квартиры или дома. Лягут на его плечи также проверка записи в Реестре собственности, оплата гонорара нотариуса, расходы на регистрацию. Также придется оплатить комиссионные за открытие счета и выдачу кредита, расходы на оформление и выплату налогов со страховки и прочие расходы.

Кстати, банки действительно обращают внимание на то, какой недвижимостью, помимо приобретаемой, владеет заемщик. Поэтому охотнее выдают кредиты тем, у кого в собственности есть квартиры и дома на родине. В таком случае, если цены на испанскую недвижимость упадут, а заемщик перестанет платить, взыскание может быть обращено и на российскую недвижимость.

У испанской ипотеки есть некоторые особенности. По данным компании Lowell Finance, минимальный размер кредита составляет 50 000 евро. Но в то же время в местных банках сложно получить ипотеку и выше 300 000 евро. Не выдавая большие кредиты, банкиры считают, что стимулируют развитие рынка.

Минимальный срок кредитования – пять лет. Кроме того, часто за досрочное погашение берется комиссия – в размере от 0,5 до 1% от досрочно выплаченной суммы. Условия досрочного погашения обычно оговариваются не в самом договоре, а в нотариальном акте.

Страхование приобретаемой по ипотеке недвижимости обязательно. А вот страхование жизни заемщика – нет. Но многие страховые компании советуют своим клиентам не экономить на этом пункте договора. Ведь иначе в случае смерти заемщика обязательства по кредиту лягут на плечи наследников.

Помимо кредитов со ставками фиксированными, в Испании распространена ипотека со ставками плавающими. Но для иностранцев эти программы менее интересны.
В Европе «авось» не пройдет

Находясь в эйфории от дешевого приобретения по, казалось бы, доступной ипотеке, россияне часто не обращают внимания на несколько строчек, прописанных в испанских договорах. По местному законодательству в случае задержки платежей человек может легко остаться без «недвижимости своей мечты».

Например, если заемщик задерживает выплату кредита, то банк увеличивает ставку за просрочку платежей. Если же ежемесячные взносы не платятся в течение двух-трех месяцев, то банк забирает недвижимость себе в судебном порядке. В нашей стране процесс над ипотечным должником и его выселение затягиваются в среднем на год – полтора с того момента, как человек перестал платить. В Испании это процесс куда более быстрый.